银行观点:香港银行有条件不跟美国加息,明年楼价跌单位数--中银香港 / 4 years ago银行观点:香港银行有条件不跟美国加息,明年楼价跌单位数--中银香港3 分钟阅读路透香港12月17日 - 香港主要银行周四决定维持存贷基准利率不变,中银香港 高级经济研究员蔡永雄在其评论中称,香港银行有条件不跟美国加息,直至停留在香港的资金逐步流出并推高港元银行同业拆息,如一个月拆息升至1厘甚至更高的水平。 他并称,美国加息不会对香港楼市带来明显的实质性影响,因未来美国料仅温和加息,而香港银行更有条件不跟随美息上调,低息环境在可见的将来料将持续,加上住宅供应严重短缺的问题难以在短期内改善,且经济继续温和增长,就业市场稳定和市民收入增加均有助于支持楼市的表现,预计楼价大幅下跌的风险不高,明年的调整幅度料在单位数水平。 以下为其评论全文: 12月17日凌晨,美国联储局宣布了自2006年中以来的首次加息,将联邦基金利率由0厘至0.25厘上调四分之一厘至0.25厘至0.5厘,是美国在次按危机和金融海啸以来货币政策正常化的第一步。由于香港实行联系汇率,在一般情况下,香港银行是有需要跟随美国加息的,即透过自动的利率调节机制以维持港元汇率稳定。因此,香港市场均甚为关心美国加息对经济和楼市的影响,特别是香港楼市自2003年见底回升已有12年,升幅达到4.2倍,令加息会否成为触发楼市下跌(甚至大幅下跌)的导火线受到广泛关注。 在评估美国加息对香港楼市的影响前,必须分析美国本轮加息的步伐,以及香港银行将对加息作出什幺反应。事实上,是次美国联储局开始加息,与以往加息周期的背景明显不同,本轮加息周期是在全球经济表现乏善可陈,全球主要央行货币政策走势各异,欧洲央行和日本银行仍在或延长量化宽松,人民银行仍有机会减息降准,故联储局加息的主要目的是避免零息环境长期持续,以免影响其未来透过货币政策来调控经济的能力,而非美国经济过热和通胀升温的结果。面对这一情况,联储局不单不会像2004年起的加息周期,每次会议加息四分之一厘,每年加息两厘,合共加息4.25厘,而其加息的步伐亦将相当缓慢,且不排除在开始加息两三次后,或有一段观察期,预料新一轮的加息周期将既浅且短。 至于在美国加息的背景下,香港银行又会作出什幺反应?相信香港银行是有条件不跟随美国加息的。如上述,新一轮美国的加息周期将既浅且短,且在次按危机以来,联储局大幅下调联邦基金利率5厘以上,但香港银行则只把最优惠利率下调了3厘,相差超过2厘。此外,自2008年联储局实行量化宽松措施以来,香港共迎来了五轮的资金流入,以银行体系总结余和外汇基金票据及债券未偿还总额的变化来衡量的资金流入规模达10,500亿港元。在资金充裕下,香港银行同业拆息将较长期维持于低水平,现时一个月港元银行同业拆息只有0.2 厘左右,与2004年9月及2005年3月香港银行分别加息八分之一及四分之一厘时(2004年9月的那次加息在2004年11月被再次下调),一个月港元银行同业拆息分别达到1.08厘及2.20厘差距甚大,故即使美国正式开始加息,香港银行亦有条件不跟随,直至停留在香港的资金逐步流出,令港元银行同业拆息,如一个月拆息升至1 厘甚至更高的水平。 因此,当市场逐渐确认美国联储局未来的加息幅度不会太大,明年最多只加息两至三次,而香港银行亦没有跟随美国加息,且港元汇率维持稳定于7.75至7.80相对较强水平,显示大量资金仍留在香港,甚至在其他主要央行持续宽松货币下,不排除再有新资金流入,将大大降低市场对加息的忧虑。事实上,现时近八成的新造按揭贷款均是以银行同业拆息为基准,并再以最优惠利率作为其上限的基准,故即使敏感度较大的银行同业拆息出现轻微回升,但在最优惠利率不变下,按揭贷款负担将不会显着增加,绝大部份市民不会因而面对财政困难而被迫减价卖楼。过去数年,金管局已推出七轮审慎的按揭贷款措施,对按揭贷款人的借贷比例已有严格限制,并需要假设利率上升3 厘来作压力测试,有效地控制了借贷过度的情况,减少按揭贷款人出现财政困难的个案,亦减低了息率对按揭贷款人以至楼市的影响。 再者,以香港经济持续温和增长和就业市场处于全民就业状态下,零利率政策早已不适合香港,但是香港的利率(如按揭利率)仍然处于低水平,且未来美国料仅温和加息,而香港银行更有条件不跟随美息上调,低息环境在可见的将来料将持续,待市场逐步确认香港的低息环境将会延续后,不能排除低息将再次成为推动楼市上升的因素。因此,美国加息料不会对香港楼市带来明显的实质性影响。 除了息率以外,目前影响本港楼市的尚有土地供应和经济表现等因素。其中增加土地供应不是短期内可以完成的,且过去十年住宅供应短缺严重,亦难以在短期内改善。而未来本港经济将继续温和增长,且目前私营机构职位空缺数目仍达78,000个的较高水平。就业市场稳定和市民收入增加均有助于支持楼市的表现。再者,政府近年推出的需求管理措施亦可按不同情况而有所增减,故在没有爆发意外的重大危机事件情况下,预计楼价大幅下跌的风险不高,明年的调整幅度料在单位数水平。(完) (记者 雷美珍;审校)